+7 (495) 128-05-74
Обратная связь

Разработка и согласование АГР (архитектурно-градостроительного решения) в ДГП Москвы

Согласование АГР требуется девелоперам, инвесторам и собственникам, которые планируют новое строительство, реконструкцию, изменение фасадных решений или легализацию объекта капитального строительства в Москве. Архитектурно-градостроительное решение фиксирует параметры проекта, внешний облик здания, ТЭП, материалы фасадов и соответствие ГПЗУ.
Бесплатная консультация
Важно понимать:
Мосградплан сопровождает разработку и согласование АГР: от анализа исходных данных и подготовки буклета до подачи материалов и сопровождения процедуры получения свидетельства об утверждении. С декабря 2025 года Москомархитектура вошла в состав Департамента градостроительной политики на основании постановления № 2993-ПП от 03.12.2025; подача и рассмотрение продолжаются в регламентном порядке через новую структуру. С 02.04.2026 для АГР обязательна ЦИМ — машиночитаемая модель, которую необходимо готовить и проверять до подачи.

Что такое АГР и зачем он нужен

  • Архитектурно-градостроительное решение — это не презентационный буклет с видами здания. АГР является юридически значимым комплектом материалов, который фиксирует размещение объекта на участке, объёмно-пространственные параметры, архитектурный облик, фасады, высоту, площади, ТЭП и соответствие проектных решений градостроительным требованиям Москвы.
  • АГР разрабатывается на основании ГПЗУ. Градостроительный план земельного участка определяет предельные параметры застройки, ограничения, требования к размещению объекта и условия дальнейшего проектирования. Если проект не укладывается в ГПЗУ, ПЗЗ Москвы, ЗОУИТ, режим ОКН или иные ограничения, рассмотрение АГР может завершиться замечаниями или отказом.
  • Без утверждённого АГР для большинства объектов невозможно получить разрешение на строительство. Свидетельство об утверждении АГР проверяется при выдаче РНС и ЗОС, поэтому ошибки на предпроектном этапе влияют на весь маршрут проекта. Параметры, зафиксированные в АГР, нельзя произвольно изменить на стадии проектной документации: при изменении ТЭП, высоты, объёма или внешнего облика потребуется новое согласование.
  • Реконструкция с изменением ТЭП или внешнего облика также требует АГР — это отдельный случай, а не исключение из правила.
    Нормативная основа процедуры — постановление Правительства Москвы № 284-ПП и связанные административные регламенты. АГР нужен не для всех объектов: для части из них предусмотрены исключения, поэтому перед разработкой важно проверить конкретный участок, ГПЗУ и статус объекта.

Стадии КРТ: от чего зависят возможности исключения из КРТ

Возможности и стратегия исключения участка из КРТ принципиально зависят от стадии процедуры. Это первое, что устанавливается при анализе ситуации.
  • Первая стадия — территория обозначена как зона КРТ в ПЗЗ, но решение о КРТ ещё не принято
    В этот период у собственника наибольший набор инструментов: можно рассматривать изменения в ПЗЗ, самостоятельное развитие территории, корректировку параметров проекта, получение или изменение ГПЗУ.
  • Вторая стадия — решение о КРТ принято, но документация по планировке территории ещё не утверждена
    Ограничения уже действуют. Исключение участка из КРТ может рассматриваться при наличии обоснованной концепции самостоятельного развития, подтверждения финансовых возможностей и сильной градостроительной позиции.
  • Третья стадия — ДПТ утверждена
    Участок уже встроен в планировочную структуру, параметры застройки и инфраструктурные решения зафиксированы. Исключение на этой стадии крайне затруднено. Основной маршрут смещается к оценке условий изъятия и оспариванию компенсации.
  • Чем раньше начато сопровождение, тем шире набор доступных инструментов — от внесения изменений в ПЗЗ до подготовки альтернативной концепции развития.

Когда исключение из КРТ возможно, а когда — нет

Исключение из КРТ реалистично не в каждой ситуации. Работа начинается с аудита: оцениваем участок, объект, стадию КРТ, действующие ПЗЗ и позицию, которую можно представить в орган власти. Если перспективы низкие, это важно понять до перехода к полному сопровождению.
  • Более реалистичный сценарий складывается, когда ДПТ ещё не утверждена, сохранение объекта не противоречит планам города, а правообладатель готов самостоятельно развивать территорию. В московской практике для этого, как правило, требуется градостроительная концепция, подтверждение финансовых возможностей и обязательство получить разрешение на строительство в течение 3 лет — в соответствии с действующей практикой ДГП Москвы.
  • Типичные факторы, осложняющие исключение участков: самострой на участке, утверждённая ДПТ, расположение в ключевой зоне застройки, противоречие предлагаемого проекта городской инфраструктуре или параметрам ПЗЗ. Наличие самовольного строительства может стать формальным основанием для отказа — до подачи заявления может потребоваться легализация или снос объекта.

Стоимость и сроки согласования АГР

Необходимость АГР определяется по регламенту, параметрам объекта, адресу, ГПЗУ и ограничениям территории — не по общему впечатлению от проекта. Мосградплан начинает работу с проверки исходных данных, чтобы заказчик понимал, требуется ли согласование и какой порядок действий применим.

АГР, как правило, обязателен в следующих случаях:

Новое строительство объекта капитального строительства в Москве.

Реконструкция с изменением ТЭП, высоты, площади, этажности, пятна застройки или внешнего облика.

Изменение фасадных решений или колористики, если это затрагивает внешний вид объекта.

Легализация самостроя — при наличии положительного протокола ГЗК и соблюдении установленного маршрута.

Объект, для которого в ГПЗУ прямо указано требование рассмотрения Архитектурным советом.

АГР, как правило, не требуется в следующих случаях:

Объекты до 2 этажей включительно и площадью до 1 500 м², расположенные вне ЦАО, вне зон ОКН и не на магистральных улицах.

Индивидуальное жилищное строительство.
Линейные объекты, кроме мостов, эстакад и аналогичных сооружений.

Реконструкция без изменения внешнего облика и без изменения ключевых ТЭП.
Некапитальные объекты.Объекты до 2 этажей включительно и площадью до 1 500 м², расположенные вне ЦАО, вне зон ОКН и не на магистральных улицах.

Индивидуальное жилищное строительство.
Линейные объекты, кроме мостов, эстакад и аналогичных сооружений.

Реконструкция без изменения внешнего облика и без изменения ключевых ТЭП.

Некапитальные объекты.
Важное исключение из исключений:
Если ГПЗУ содержит прямое требование рассмотрения архитектурного решения, АГР обязателен независимо от площади и этажности объекта. Для объектов в зонах ОКН дополнительно может потребоваться заключение Департамента культурного наследия.

Проверять необходимость АГР нужно по регламенту и конкретному ГПЗУ, а не по аналогии с похожими проектами.

Состав буклета АГР: что входит в документацию

Буклет АГР — это синхронизированный комплект, в котором текст, графика, ЦИМ и 3D-модели должны описывать один и тот же объект с одинаковыми параметрами. Расхождение площади, высоты, количества этажей, материалов или конфигурации фасада между разными частями документации является основанием для замечаний.
В состав документации входят три группы материалов.
  • Текстовая часть
    Пояснительная записка с ТЭП, описание объекта, сведения о земельном участке, фасадных материалах, конструкциях, цветах и отделке. Отдельно готовится паспорт колористического решения с привязкой к каталогам RAL или NCS. Формулировки вроде «светлый камень» недостаточны: материалы должны быть описаны конкретно и однозначно.
  • Графическая часть
    Ситуационный план М 1:2000, схема планировочной организации земельного участка М 1:500, фасады М 1:200, фрагмент фасада М 1:20 с материалами и цветом, поэтажные планы, разрезы с высотными отметками, фотофиксация, фотомонтаж и визуализации. Именно здесь фиксируется архитектурный облик здания, фасады и объёмно-пространственное решение.
  • Цифровые модели
    С 02.04.2026 обязательна ЦИМ — цифровая информационная модель. Это не визуализация, а машиночитаемая база данных с атрибутами, которая проходит автоматическую валидацию по XML-схемам ДГП. Ошибки в структуре ЦИМ могут заблокировать подачу до рассмотрения экспертом. Дополнительно подготавливаются НПМ для интеграции в Электронный атлас Москвы и ВПМ — детализированная модель фасадов.
  • При выборе материалов учитываются требования к колористике, включая ограничения по применению ПВХ-сайдинга, зеркального стекла и металлочерепицы на фасадных элементах. Мосградплан готовит комплект в соответствии с актуальными требованиями и проводит внутреннюю проверку до подачи.

ОБРАТИТЬСЯ ЗА УСЛУГОЙ

Мы свяжемся с вами удобным для вас способом
Этапы работы по согласованию АГР
Сопровождение согласования АГР строится как дорожная карта с контрольными точками. Заказчик понимает, где находится проект, какие документы готовятся и какие риски закрываются до подачи.
Этап 1. Анализ исходных данных
Проверяем актуальность ГПЗУ, выписки ЕГРН, правоустанавливающие документы, параметры участка и здания. Выявляем ограничения: ПЗЗ, ЗОУИТ, ОКН, охранные зоны, красные линии, требования к объекту городского или окружного значения.
Этап 2. Разработка архитектурно-градостроительного решения
Согласуем с заказчиком объёмно-пространственное решение, ТЭП, фасадные материалы и колористику. На этом этапе важно заложить параметры, которые соответствуют ГПЗУ и регламентам, — это снижает риск замечаний на стадии рассмотрения.
Этап 3. Подготовка буклета АГР
Формируем текстовую и графическую части: схемы, планы, фасады, разрезы, фотомонтаж, описание материалов. Параллельно готовятся ЦИМ и 3D-модели — все компоненты синхронизируются между собой.

Этап 4. Внутренняя проверка
Сверяем ТЭП в пояснительной записке, чертежах, ЦИМ и 3D. Проверяем соответствие параметрам ГПЗУ, структуру атрибутов ЦИМ и типовые основания для возврата. Цель — выявить расхождения до официальной подачи.
Этап 5. Подача и рабочее рассмотрение
Материалы подаются через mos.ru или ИС ОГД. Мосградплан сопровождает рассмотрение в ДГП, отвечает на вопросы комиссии и помогает заказчику пройти процедуру в установленном порядке.
Этап 6. Работа с замечаниями
Если ДГП выдаёт замечания, корректируются буклет, ЦИМ и 3D-модели синхронно. Повторное рассмотрение проходит в регламентные сроки.

Типовые причины отказа, возврата или замечаний:

  • Несоответствие ТЭП в пояснительной записке, чертежах и ЦИМ: разные площади, высоты, этажность или объёмы в разных частях документации.
  • Превышение предельных параметров ГПЗУ: высоты, пятна застройки, отступов, допустимой площади или функционального назначения.
  • Превышение предельных параметров ГПЗУ: высоты, пятна застройки, отступов, допустимой площади или функционального назначения.
  • Превышение предельных параметров ГПЗУ: высоты, пятна застройки, отступов, допустимой площади или функционального назначения.
  • Расхождение рендеров и чертежей: разное количество окон, иная конфигурация кровли, несогласованные входные группы.
  • Изменение одного компонента без обновления остальных: фасад исправлен в буклете, но не отражён в 3D-модели или ЦИМ.
Мосградплан снижает эти риски через предварительный анализ ГПЗУ, проверку состава материалов, синхронизацию всех компонентов и внутренний контроль до подачи. Замечания со стороны ДГП остаются возможными, но большинство типовых технических оснований для них закрывается на этапе внутренней проверки.

Особенности согласования архитектурного решения для разных типов объектов

Маршрут согласования зависит от того, что именно планирует заказчик: новое строительство, реконструкцию, легализацию или работы в зоне ОКН. Смешение маршрутов приводит к потере времени и повторной подготовке документов.
Новое строительство
Базовая последовательность: получение ГПЗУ → АГР → проектирование → разрешение на строительство. До разработки АГР важно убедиться, что параметры будущего объекта соответствуют ГПЗУ и ПЗЗ Москвы.
Реконструкция
сли реконструкция меняет ТЭП, высоту, площадь, этажность, фасад или внешний облик здания, требуется новое согласование АГР. Изменения влекут аннулирование прежнего свидетельства и оформление нового.
Объекты в зонах ОКН
Требуется дополнительное взаимодействие с Департаментом культурного наследия. Состав буклета может расширяться, а требования к фасадам, высоте, силуэту и материалам становятся строже.
Отдельно выделяются объекты городского значения:
ЦАО, вылетные магистрали, объекты выше 10 этажей или площадью более 20 000 м². Они рассматриваются на Архитектурном совете, регламентный срок — 25 рабочих дней. Для объектов окружного значения срок рассмотрения составляет 10 рабочих дней.

Что нужно от заказчика для начала работы

Для начала работы не нужно заранее разбираться во всех градостроительных процедурах. Достаточно передать специалисту Мосградплан имеющиеся документы по участку и объекту — мы определим, чего не хватает и какие материалы нужно запросить до разработки буклета.
Базовый пакет документов:
  • Актуальный ГПЗУ
  • Выписка ЕГРН на земельный участок
  • Выписка ЕГРН на существующий объект, если он есть
  • Правоустанавливающие документы на участок и здание
  • Дополнительно могут потребоваться:
    технический паспорт, поэтажные планы БТИ, фотографии объекта, техническое задание на проектирование, ранее подготовленная проектная документация, материалы инженерных изысканий, сведения о фасадах и отделочных материалах.
  • Для объектов в зонах ОКН потребуется заключение Департамента культурного наследия или иные документы по режиму охраны
Актуальность ГПЗУ нужно проверить до начала подготовки буклета. Если документ устарел или отсутствует, первым шагом становится его получение или корректировка. Специалист Мосградплан помогает разобраться, какие документы необходимы в конкретной ситуации, и выстраивает последовательность действий под параметры объекта.

Стоимость и сроки согласования АГР

Стоимость разработки и сопровождения АГР рассчитывается индивидуально после анализа исходных данных. Назвать фиксированную цену без понимания участка, ГПЗУ и состава работ невозможно — параметры объекта и контекст проекта влияют на объём работы.
На стоимость влияют:
Площадь, этажность и функциональное назначение объекта.
Местоположение: ЦАО, вылетные магистрали, зоны ОКН и историческая застройка требуют более детальной проработки.
Тип проекта: новое строительство, реконструкция или легализация самостроя.
Наличие и полнота исходных данных: ГПЗУ, ЕГРН, БТИ, концепция, проектные материалы.
Статус объекта: городское или окружное значение.
Необходимость разработки или доработки ЦИМ, ВПМ, НПМ и фасадных решений.
Государственная услуга по рассмотрению и утверждению архитектурно-градостроительного решения в ДГП предоставляется бесплатно. Оплачивается работа по анализу, разработке, подготовке материалов и сопровождению процедуры.

Почему выбирают Мосградплан

  • Специалист, а не менеджер
    Первичный контакт ведёт профильный специалист, а не менеджер по продажам. Клиент получает разбор ситуации: какие документы есть, какие риски видны, какие параметры требуют проверки и какой порядок согласования реалистичен для конкретного объекта.
  • Специализация на московском регионе
    Мосградплан работает строго в московской градостроительной практике: земельно-имущественные вопросы, разрешительная документация, согласования в органах города Москвы, девелоперские и предпроектные задачи. Для АГР это важно: процедура зависит от ГПЗУ, ПЗЗ Москвы, требований ДГП, статуса объекта, режима ОКН, ЗОУИТ и дальнейшего маршрута к РНС или ЗОС.
  • Модель «одного окна»
    Работа строится по модели «одного окна»: градостроительный аудит и анализ ГПЗУ, подготовка документации, подача материалов, сопровождение рабочего рассмотрения, коммуникация по замечаниям и увязка АГР со смежными процедурами. После обращения специалист выходит на связь оперативно; встреча может быть назначена уже на следующий день, если проект требует быстрого старта.
  • Оперативный старт
    Старт быстрый: после обращения можно оперативно выйти на разбор ситуации. Встреча в типичном сценарии назначается уже на следующий день. Работа строится так: сначала анализ перспектив, затем стратегия, затем сопровождение. Это позволяет клиенту принимать решения на основе реальной картины, а не предположений.

СМЕЖНЫЕ УСЛУГИ

Часто задаваемые вопросы об АГР