+7 (495) 128-05-74
Обратная связь

Увеличение технико-экономических показателей (ТЭП): изменение ТЭП в Москве

Цена: от 150 000 ₽

Увеличение ТЭП объекта в Москве — это пересмотр разрешённых параметров: площади застройки, этажности, высотности, плотности застройки. Если действующий ГПЗУ не позволяет реализовать проект, потребуется внесение изменений в ПЗЗ и получение ГПЗУ с параметрами. Мосградплан сопровождает процедуру от градостроительного аудита до рассмотрения на ГЗК и получения нового ГПЗУ.
Бесплатная консультация

Когда нужно увеличение ТЭП объекта

Изменение ТЭП требуется при новом строительстве, если параметры действующего ГПЗУ не позволяют реализовать нужную площадь, этажность или высоту. При реконструкции — когда заказчик планирует увеличить площадь, изменить высотность или плотность застройки сверх установленных регламентом значений. Изменение вида разрешённого использования земельного участка также может повлечь пересмотр технико-экономических показателей. Отдельный сценарий — участок в зоне КРТ: здесь меняется логика согласований, состав документов и сроки.

Почему нельзя строить с превышением ТЭП

Строительство с превышением ТЭП создаёт правовые и коммерческие риски для всего проекта. При выявлении нарушения возможны штрафы, отказ в регистрации объекта в ЕГРН, расторжение договора аренды земельного участка. Объект, возведённый с нарушением разрешённых параметров, может быть признан самовольной постройкой и снесён. Продать, заложить или привлечь финансирование под такой объект существенно сложнее. Единственный правовой маршрут — изменить параметры строительства через ПЗЗ и получить ГПЗУ, в котором новые ТЭП зафиксированы как разрешённые.
Как устроена процедура увеличения ТЭП: этапы работы
Этап 1 — градостроительный аудит
Анализируем документы на участок и объект, действующий ГПЗУ, ПЗЗ, ЗОУИТ, зонирование, охранные зоны, наличие КРТ и иные ограничения территории. Аудит определяет, какой маршрут изменения ТЭП применим в конкретном случае.
Этап 2 — разработка буклета обоснования для ГЗК документов
Готовим материалы в соответствии с требованиями ПП Москвы № 457-ПП: вид планируемого использования, схема застройки, новые ТЭП, инфраструктурное обоснование. Выполнение этой работы — ключевое условие для рассмотрения вопроса комиссией.
Этап 3 — согласование в профильных структурах
Материалы проходят рассмотрение в ДГП и НИИПИ Генплана. При наличии ОКН на территории подключается Департамент культурного наследия.
Этап 4 — подача в ГЗК
Готовим позицию, отрабатываем замечания, сопровождаем рассмотрение на всех стадиях. Решение принимает Городская комиссия.
Этап 5 — внесение изменений в ПЗЗ и получение нового ГПЗУ
Внесение изменений в ПЗЗ. После принятия постановления Правительства Москвы сопровождаем получение ГПЗУ с новыми параметрами. Внутренние сроки подготовки документации согласуются отдельно; процессуальные сроки ГЗК и публичных процедур определяются регламентом.

ОБРАТИТЬСЯ ЗА УСЛУГОЙ

Мы свяжемся с вами удобным для вас способом

Что входит в буклет обоснования для ГЗК

Буклет обоснования — регламентированный документ, а не презентация. Его состав определён требованиями ПП Москвы № 457-ПП. Буклет включает пояснительную записку с описанием планируемого использования участка и объекта, ситуационный план с границами и существующими ОКС, карту градостроительного зонирования с предполагаемыми изменениями, схему застройки с координатами объектов и новыми ТЭП. Дополнительно готовятся расчёт потребности в транспортной, социальной и коммунальной инфраструктуре, а также сведения о ЗОУИТ и действующих ограничениях. Неполный состав или ошибки в обосновании — основание для возврата материалов на доработку.

Сроки и стоимость сопровождения

Стоимость рассчитывается индивидуально. На неё влияют: объём градостроительного аудита, разработка буклета обоснования, согласование в ДГП, НИИПИ Генплана и ГЗК, необходимость проектных работ, площадь и вид разрешённого использования участка, наличие КРТ, самостроя и количество согласующих органов. Чтобы понять маршрут и оценить бюджет, направьте документы на анализ.
Что проверяем на этапе градостроительного аудита
Градостроительный аудит — это фильтр, который защищает от нереализуемых задач до начала основной процедуры. Проверяем ограничения территории: ЗОУИТ, красные линии, охранные зоны ОКН, природные территории, водоохранные зоны, параметры ПЗЗ и действующий ГПЗУ. Отдельно анализируем наличие КРТ, соответствие желаемых параметров Генплану Москвы, правовой статус земельного участка и ОКС, задолженности по аренде и налогам. По итогам аудита формируем вывод: изменение ТЭП реализуемо, реализуемо с ограничениями или требует альтернативного маршрута. Анализ проводится до заключения договора на основное сопровождение изменения ТЭП.

Ограничения: когда увеличение ТЭП невозможно или существенно затруднено

Иногда вопрос увеличения ТЭП не имеет прямого решения. Строгие зоны охраны ОКН могут полностью фиксировать параметры объекта. Конфликт желаемых показателей с Генпланом Москвы блокирует изменение ПЗЗ: регламент не может противоречить вышестоящему документу. Природные территории и водоохранные зоны накладывают ограничения, которые не снимаются через процедуру ГЗК. Задолженность по аренде земельного участка может заблокировать подачу заявления. ГЗК также оценивает инфраструктурное обоснование: изменение площади застройки без расчёта нагрузки на дороги, сети и социальные объекты повышает риск отказа. При наличии ограничений оцениваем их влияние и предлагаем альтернативные решения там, где они существуют.

Почему выбирают Мосградплан

  • Специалист, а не менеджер
    Первичный контакт ведёт профильный специалист, а не менеджер по продажам. Клиент сразу обсуждает участок, ограничения, документы, возможный маршрут и риски с человеком, который понимает градостроительный и юридический контекст задачи.
  • Специализация на московском регионе
    Мосградплан работает только с московским рынком: градостроительно-земельные согласования, разрешительная документация, процедуры в органах города. Для задач КРТ это важно — решение зависит от ПЗЗ Москвы, ГИС ОГД, позиции ДГП, ДГИ и ГЗК, стадии проекта и фактического статуса участка. Специализация на одном городе означает понимание актуальной практики, а не общих норм.
  • Модель «одного окна»
    Проект ведётся по принципу одного окна: градостроительный аудит, подготовка документов, подача материалов, сопровождение рассмотрения. Первичный контакт и дальнейшее ведение проекта — профильный специалист, а не менеджер по продажам.
  • Оперативный старт
    Старт быстрый: после обращения можно оперативно выйти на разбор ситуации. Встреча в типичном сценарии назначается уже на следующий день. Работа строится так: сначала анализ перспектив, затем стратегия, затем сопровождение. Это позволяет клиенту принимать решения на основе реальной картины, а не предположений.
Что нужно от клиента для начала работы
Для первичной оценки нужны: правоустанавливающие документы на земельный участок — договор аренды или выписка из ЕГРН; документы на ОКС; действующий ГПЗУ; справка об отсутствии задолженности по аренде и налогам. Также важно описать задачу: желаемые ТЭП, планируемое использование, изменение площади, этажности или высоты здания. Если комплект неполный — уточним, что уже есть, и определим, какие документы нужно получить для начала работы.

СМЕЖНЫЕ УСЛУГИ

Часто задаваемые вопросы