+7 (495) 128-05-74
Обратная связь

Согласование высокополигональной модели (ВПМ) для АГР

Цена: от 150 000 ₽

Пакет материалов АГР в Москве не примут на рассмотрение без цифровых 3D-моделей объекта — низкополигональной (НПМ), высокополигональной (ВПМ) и информационной (ЦИМ АГР). Это не визуализация для презентации инвестору, а регламентированный цифровой актив, который проходит автоматизированную проверку в информационных системах Департамента градостроительной политики (ДГП) до того, как пакет вообще попадёт к Архитектурной комиссии.
Бесплатная консультация
Важно понимать:
Мосградплан сопровождает это согласование. Наша задача начинается там, где заканчивается работа архитектора: аудит готовой модели на соответствие требованиям ДГП, сборка пакета, подача через личный кабинет на mos.ru, отработка замечаний ведомства и доведение до утверждения ВПМ.

Разрыв между двумя сторонами процесса — типичная причина потери времени. Подрядчик по 3D-моделированию редко разбирается в ГПЗУ и ПЗЗ, а ДГП проверяет геометрию машиной, а не глазом. Мы закрываем этот разрыв: переводим градостроительные требования на язык технического регламента и наоборот.

Что такое ВПМ и почему без неё не согласовать АГР

  • Высокополигональная модель — детализированная 3D-модель объекта капитального строительства, предназначенная для архивного хранения и загрузки в городскую метавселенную Москвы на движке Unreal Engine. Она обладает максимальной детализацией внешнего облика и отражает реальный архитектурный замысел, зафиксированный в буклете АГР.
  • Город рассматривает ВПМ вместе с НПМ и ЦИМ как единую техническую часть пакета АГР. Информационные системы ДГП устроены так, что при наличии неразрешённых mesh-коллизий или форматных отклонений пакет физически невозможно передать на рассмотрение профильных комиссий. Проверка моделей — не формальность, а барьер на входе.
  • Отсутствие ВПМ или ЦИМ блокирует регистрацию заявления. Без этого шага девелопер не получит Свидетельство об утверждении АГР, а без Свидетельства — не выйдет на строительную площадку.

Чем ВПМ отличается от низкополигональной модели и ЦИМ АГР

  • Три модели решают три разные задачи
    НПМ оптимизирована под геоинформационную систему «Цифровой двойник Москвы», где критична скорость загрузки в масштабах всего города — отсюда жёсткие лимиты веса и полигонов. ВПМ, наоборот, несёт максимум визуальной информации для метавселенной.
  • ЦИМ АГР стоит особняком
    Это не полигональная геометрия, а цифровая информационная модель в формате IFC с семантическими атрибутами — площадями, объёмами, функциональными зонами. Именно из неё машина автоматически извлекает технико-экономические показатели, поэтому цвет в ЦИМ задаётся не текстурой, а атрибутом.
  • НПМ и ВПМ поставляются в формате FBX версии 7.4 (2014, бинарный тип), ЦИМ — в формате IFC или сжатом IFCZIP. Форматы не взаимозаменяемы, и подмена одного другим ведёт к отказу в приёмке.

Как в 2025–2026 году менялись требования к цифровым моделям

  • Нормативная база к моделям обновилась радикально за полтора года. Требование о трёхмерных моделях перестало быть рекомендацией и закрепилось как строго обязательное, обросшее детальными спецификациями, которые исключают двоякое толкование.
  • Историческую основу заложило Совместное распоряжение ДИТ и Москомархитектуры от 19 апреля 2023 года № 64-16-192/23/769 — первый документ с формализованными требованиями к ВПМ и НПМ. На 2026 года практика работает по его обновлённым редакциям и трём новым актам.
  • Новые лимиты полигональности по распоряжению № 64-16-429/25/1736
    Визуальные и геометрические параметры ВПМ и НПМ регулирует Совместное распоряжение ДИТ и МКА от 22 августа 2025 года № 64-16-429/25/1736, вступившее в силу 19 января 2026 года. Оно пересмотрело лимиты полигональности, расширило требования к текстурным атласам, формализовало правила наименования файлов и обновило спецификации освещения.

    Одновременно это распоряжение сократило количество пунктов формализованной проверки ВПМ и НПМ с 210 до 153. Чек-лист стал короче, но сконцентрировался на критических геометрических ошибках — там, где раньше можно было проскочить, теперь отказ.
  • Обязательная ЦИМ АГР в формате IFC с 2 апреля 2026 года
    Требование о цифровой информационной модели ввело Совместное распоряжение ДГП и ДИТ от 16 января 2026 года № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 «Об утверждении Требований к материалам в формате IFC, представляемым в целях согласования архитектурно-градостроительных решений».

    Обязанность загружать IFC-модели закрепило Постановление Правительства Москвы от 16 января 2026 года № 17-ПП. Внедрение отложили до завершения тестирования систем, и окончательно требование вступило в силу со 2 апреля 2026 года.

    С этой даты ЦИМ обязательна для всех ОКС, кроме точечных исключений — объектов культурного наследия и ИЖС. Пакеты без IFC «из-за небольшой площади объекта» больше не проходят.
  • Постановление № 1423-ПП и полный переход согласования на mos.ru
    Всю процедуру согласования перекроило Постановление Правительства Москвы от 22 мая 2026 года № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве». Оно вступает в полную силу 30 сентября 2026 года, упраздняет предыдущее Постановление № 284-ПП и переводит согласование в полностью электронный формат через mos.ru.

    Тот же документ зафиксировал срок действия Свидетельства об утверждении АГР на уровне 3 лет и ввёл трёхуровневый контроль реализации. Мосгосстройнадзор получил полномочия сверять фактически строящийся объект с утверждёнными цифровыми моделями АГР при выдаче разрешения на строительство, в ходе возведения и при вводе в эксплуатацию.

    Загруженная ВПМ становится юридически значимым цифровым эталоном. Отклонение построенного объекта от модели грозит приостановкой работ — поэтому точность модели теперь имеет цену не только на этапе согласования.

Технические требования, которые чаще всего становятся причиной отказа

  • Форматы файлов, вес и лимиты полигонов для НПМ и ВПМ
    НПМ и ВПМ подаются в FBX версии 7.4 (2014) бинарного типа, ЦИМ АГР — в IFC или IFCZIP. Каждый формат привязан к своей задаче, и отклонение от версии FBX означает отказ.

    Лимиты жёсткие. Для НПМ — до 20 МБ на файл и до 50 000 полигонов ОКС на один FBX. Для ВПМ — до 1 ГБ на ZIP-архив и до 1 000 000 полигонов ОКС на один FBX-файл. ЦИМ АГР — до 500 МБ, полигональность определяется требованиями LOD/LOI.

    Благоустройство в ВПМ занимает от 300 000 до 4 500 000 полигонов в зависимости от площади. Источники света в ВПМ — до 250 штук с шагом от 1,5 до 5 метров; в НПМ источников света нет. Текстурные карты в обеих полигональных моделях — до 2048×2048 пикселей и до 3 МБ на файл.

    Здесь же живёт распространённое заблуждение о лимите 150 000 полигонов для НПМ. Официальный норматив № 64-16-429/25/1736 ограничивает один FBX-файл 50 000 полигонов. Цифра 150 000 возникает из практики разделения сложного объекта на три файла — это допустимо (до 20 логических блоков), но единым лимитом не является.
  • Система координат Москвы и точность геометрии
    Пространственная привязка — самый критичный параметр входного контроля. Вся геометрия обязана располагаться в Местной системе координат города Москвы (МСК Москвы) на абсолютных высотных отметках. МСК Москвы — плоская прямоугольная система, интегрированная с государственным кадастром недвижимости.

    Локальные или условные системы координат, а также единицы, отличные от метра (1 системная единица = 1 метр), дают автоматический отказ. Углы поворота геометрии должны быть зафиксированы через сброс трансформаций и совпадать с дирекционными углами плана участка.

    Толерантность геометрической погрешности для ВПМ — 10 сантиметров. Запрещены изолированные вершины, отрезки нулевой длины и самопересекающиеся полигоны (mesh-коллизии), а нормали всех объектов должны смотреть в сторону наблюдателя.

    При этом ВПМ не требует 100% повторения конструктива. Внутренние лестничные марши, перекрытия и не влияющие на экстерьер помещения не моделируются, а элементы, выступающие за плоскость фасада менее чем на 10 см, можно запечь в текстуру.
  • Требования к текстурам, освещению и модели благоустройства
    Текстурные атласы должны быть квадратными и кратными степени двойки: 256, 512, 1024 или 2048 пикселей. Между уникальными UV-островами на одном атласе паддинг — не менее 8 пикселей, иначе при рендеринге появляются артефакты.

    Фототекстуры с запечёнными резкими тенями запрещены. Материалы должны быть нейтральными, чтобы корректно реагировать на динамическое освещение движка. Нарушение дистанции между источниками света менее 1,5 метра — частая причина массовых отказов в 2026 году.

    Благоустройство подаётся отдельным файлом и включает модель рельефа, растительность и малые архитектурные формы (МАФ). Полупрозрачные детали, зелень и МАФ нельзя объединять в единый меш. ВПМ не принимается «в чистом поле» — обязательна прилегающая улично-дорожная сеть и контекст окружающей застройки.
  • Наименование файлов и структура итогового архива
    Регламент 2026 года ввёл строгие правила для переменных в файлах. Адрес (переменная Address) заполняется только латиницей, цифрами и нижним подчёркиванием: без пробелов, точек и спецсимволов, каждое слово с заглавной буквы, номенклатурные сокращения вроде «улица» опускаются. Без почтового адреса допускается кадастровый номер участка.

    Финальный ZIP-архив собирается по строгой структуре и включает обязательные позиции: Ведомость ЦИМ АГР.xml, дисциплинарные модели ЦИМ АР.ifc и ЦИМ ПС.ifc, а также ТЭП.xml. Любое нарушение структуры архива делает генерацию комплекта невозможной.

Кто готовит модель, а что делает Мосградплан

  • Разделение труда между BIM-студией и сопровождающей компанией
    ВПМ и ЦИМ разрабатывают архитектурные бюро и BIM-студии. Их BIM-инженеры и технические художники настраивают текстурные развёртки, запекают нормали и собирают полигональную геометрию.

    Мосградплан не создаёт и не визуализирует модели. Мы проверяем готовую модель на соответствие требованиям ДГП, увязываем её с градостроительной документацией, собираем и подаём пакет, ведём переписку с ведомством по замечаниям и доводим дело до Свидетельства об утверждении АГР.

    Заказчику, у которого уже есть подрядчик по 3D, мы закрываем административную часть, которую студия провести не может. Заказчику без уверенности в модели — снижаем риск возврата, находя ошибки до подачи, а не после.
  • Что проверяет Мосградплан перед подачей пакета
    Аудит идёт по критическим точкам, на которых чаще всего срываются пакеты. Мы прогоняем модели через сервис автоматической проверки на портале «СтроимПросто», где выявляются mesh-коллизии, нарушения плотности текстур, некорректные наименования карт и превышения лимитов полигональности.

    Отдельно проверяем IFC. Для подготовки моделей ДГП предоставляет плагин «Якорь IFC», встраиваемый в Revit версий с 2019 по 2026 год; он настраивает маппинг параметров и пакетно выгружает 3D-виды с чертежами. Главная проблема IFC в 2026 году — некорректное заполнение атрибута зонирования RUS_Zone, из-за которого геометрия расходится с машиночитаемой Ведомостью ТЭП.

    Мы также верифицируем методологию расчёта суммарной поэтажной площади в габаритах наружных стен (СПП в ГНС). Показатель извлекается из геометрии IFC автоматически, а алгоритм подсчёта зависит от даты решения о развитии территории: для решений до 4 июня 2025 года (Постановление № 120-ПП) из площади вычитаются только проёмы и двусветные пространства свыше 36 кв. м, для решений после этой даты (Постановление № 1299-ПП) — все проёмы, лифтовые и инженерные шахты и двусветные пространства независимо от размера.
И проверяем главное соответствие: модель не должна противоречить буклету АГР. Они обязаны быть идентичны, и любое расхождение геометрии с буклетом — прямой путь к отказу.

ОБРАТИТЬСЯ ЗА УСЛУГОЙ

Мы свяжемся с вами удобным для вас способом
Порядок согласования модели в составе АГР
Этап 1. Модель разрабатывается на основе утверждённого буклета АГР
НПМ, ВПМ и ЦИМ строятся исключительно на финально утверждённом заказчиком буклете АГР — планах, фасадах, ТЭП, и не могут опережать буклет или отклоняться от него: город требует полной идентичности. Запуск моделирования до утверждения буклета почти гарантированно означает переделку — каждая правка в буклете тянет за собой правку геометрии, текстур и атрибутов ЦИМ.
Этап 2. Предварительная техническая проверка
До официальной подачи мы проводим аудит на портале «СтроимПросто» через запущенный в конце 2025 года сервис автоматической проверки 3D-моделей АГР, который в онлайн-режиме показывает mesh-коллизии, нарушения плотности текстур, некорректные наименования карт и превышения лимитов. Здесь же собирается финальный архив — через онлайн-утилиту «Формирование комплекта материалов САГР»: если структура ZIP нарушена или отсутствует обязательный файл вроде Ведомости ЦИМ АГР, комплект просто не сгенерируется.
Этап 3. Подача пакета через личный кабинет на mos.ru
Официальная подача идёт через личный кабинет на mos.ru: заявителями выступают правообладатели участков — физлица, юрлица или ИП — либо их представители, а Мосградплан может подавать документы как представитель по доверенности, в том числе нотариальной, прикреплённой к электронному заявлению. Весь пакет подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) — физлица выпускают её через «Госключ».
Этап 4. Форматный контроль и рассмотрение Архитектурной комиссией
Регистрация заявления на портале занимает не более 1 рабочего дня, затем ДГП проводит форматный контроль до 5 рабочих дней, отсеивая технические несоответствия. Прошедший контроль пакет уходит в Архитектурную комиссию на профессиональную оценку — до 12 рабочих дней, в сложных случаях до 17, а значимые объекты дополнительно выносятся на рабочее рассмотрение у Мэра Москвы, что добавляет около месяца; при выявлении несоответствий или коллизий на любом этапе выносится мотивированный отказ, который поступает в личный кабинет не позднее одного дня с момента решения и аннулирует заявку.
Этап 5. Свидетельство об утверждении АГР
После прохождения Архитектурной комиссии оформляется Свидетельство об утверждении АГР — срок выдачи зависит от типа объекта: 10 рабочих дней для окружных объектов, 15 для реновации, 20 для городских. Свидетельство действует 3 года и становится цифровым эталоном, с которым Мосгосстройнадзор сверяет фактическое строительство, — с этого момента у девелопера есть основание двигаться к разрешению на строительство.
От клиента потребуются правоустанавливающие документы, сведения о фактическом использовании, планы развития и подтверждение финансовых возможностей. Часть сведений компания запрашивает и проверяет самостоятельно.

Сроки согласования и почему цикл занимает от 3 до 6 месяцев

Если сложить регламентные сроки, картина выглядит быстрой: день на регистрацию, до 5 дней на форматный контроль, до 12–17 дней на комиссию, 10–20 дней на выдачу Свидетельства. На бумаге — считанные недели.

На практике цикл получения АГР в 2026 году занимает от 3 до 6 месяцев, и причина в доработках. Возврат аннулирует заявку целиком: после того как подрядчик исправит ошибки, подача запускается заново, а вместе с ней заново отсчитываются сроки рассмотрения.

Отсюда и распространённый миф о «согласовании за 5 дней». Пять рабочих дней отведены только на предварительный форматный контроль — это не выдача Свидетельства, а первый барьер. Само Свидетельство после Архитектурной комиссии оформляется от 10 до 20 рабочих дней, и это без учёта возможных возвратов.

Сокращают срок не обещания и связи, а количество итераций. Чем меньше поводов для отказа заложено в пакет до подачи, тем ближе цикл к нижней границе диапазона.

Типичные причины возврата модели на доработку

Причины отказов в 2026 году сместились из визуальной плоскости в информационную. Помимо классических геометрических коллизий и ошибок в МСК Москвы, массовые возвраты дают проблемы, невидимые при обычном просмотре модели.
Частая ошибка — прямой неоптимизированный экспорт из Revit в FBX
Он ломает сетку и UV-развёртки, и модель, которая выглядит корректно в САПР, разваливается на входном контроле.
По источникам света стабильно возвращают модели с нарушенной дистанцией
Менее 1,5 метра между источниками. По IFC главная беда — некорректное заполнение атрибута RUS_Zone для элементов класса IfcSpace, из-за чего геометрия расходится с машиночитаемой Ведомостью ТЭП и даёт фатальное несоответствие.
Отдельный источник отказов — расхождение между моделью и буклетом АГР
Город требует их полной идентичности, и любое отклонение геометрии от утверждённого буклета трактуется не как мелочь, а как коллизия.

Почему выбирают Мосградплан

  • Специалист, а не менеджер
    Первичный контакт ведёт профильный специалист, а не менеджер по продажам. Клиент сразу обсуждает участок, ограничения, документы, возможный маршрут и риски с человеком, который понимает градостроительный и юридический контекст задачи.
  • Специализация на московском регионе
    Мосградплан работает только с московским рынком: градостроительно-земельные согласования, разрешительная документация, процедуры в органах города. Для задач КРТ это важно — решение зависит от ПЗЗ Москвы, ГИС ОГД, позиции ДГП, ДГИ и ГЗК, стадии проекта и фактического статуса участка. Специализация на одном городе означает понимание актуальной практики, а не общих норм.
  • Модель «одного окна»
    Проект ведётся по принципу одного окна: градостроительный аудит, подготовка документов, подача материалов, сопровождение рассмотрения. Первичный контакт и дальнейшее ведение проекта — профильный специалист, а не менеджер по продажам.
  • Оперативный старт
    Старт быстрый: после обращения можно оперативно выйти на разбор ситуации. Встреча в типичном сценарии назначается уже на следующий день. Работа строится так: сначала анализ перспектив, затем стратегия, затем сопровождение. Это позволяет клиенту принимать решения на основе реальной картины, а не предположений.

СМЕЖНЫЕ УСЛУГИ

Часто задаваемые вопросы