Девелопер присматривает участок под жилой дом, а в градостроительном регламенте зоны нужного вида разрешённого использования нет. Пока правила не изменены, такой проект на участке не реализовать.
Порядок изменения ПЗЗ (правил землепользования и застройки) в Москве многоступенчатый. Предложение подаёт заинтересованное лицо, решают городские органы, а сами правила меняет только постановление Правительства Москвы.
Что меняют в ПЗЗ и когда без процедуры не обойтись
ПЗЗ Москвы определяют границы территориальных зон и подзон и устанавливают для них градостроительные регламенты: виды разрешённого использования (ВРИ) участков и объектов капитального строительства и предельные параметры застройки. Изменение ПЗЗ касается именно этого, то есть границ зон и подзон, ВРИ и технико-экономических показателей (ТЭП) применительно к участку.
Критерий простой. Если нужного ВРИ или параметра в регламенте зоны нет, путь лежит через изменение правил.
Есть частный случай. Для участков в зонах с индексом Ф Департамент градостроительной политики (ДГП) указывает, что расширить ВРИ по перечню кодов можно через Росреестр, без изменения ПЗЗ, если в ЕГРН у участка не указан один из исключённых видов.
Основания для изменений по ст. 33 ГрК РФ мы разбираем в отдельной статье блога.
Какими нормами регулируется порядок изменения ПЗЗ в Москве
По ч. 1 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ изменения в ПЗЗ вносятся в порядке ст. 31 и 32 с особенностями ст. 33. В общей модели комиссия готовит заключение, а глава местной администрации решает, готовить ли проект.
Москва живёт по другой схеме. Статья 63 ГрК РФ отдаёт утверждение ПЗЗ городов федерального значения их высшим исполнительным органам, а полномочия органов местного самоуправления в градостроительной деятельности здесь осуществляют органы власти города. Поэтому роли распределены московскими актами.
Ключевых документов три. Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП утверждены сами ПЗЗ. Постановление от 17.05.2018 № 457-ПП устанавливает Порядок направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в ПЗЗ. С 27 мая 2026 года заявление подают по новой электронной форме, изменённой под поправки постановления от 01.10.2025 № 2385-ПП. Постановлением от 16.11.2010 № 1019-ПП утверждено Положение о Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ГЗК).
Не путайте две комиссии. Предложения принимает Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, а вопрос о необходимости изменений рассматривается в контуре ГЗК.
В декабре 2025 года Москомархитектуру объединили с ДГП, и её права и обязанности перешли к департаменту. Поэтому решение сейчас принимает ДГП.
Этапы внесения изменений в ПЗЗ от предложения до постановления
- Подготовка. Заявитель анализирует участок и готовит обоснование.
- Подача. Предложение направляют электронно через mos.ru в Городскую комиссию.
- Рассмотрение. Заключение Городской комиссии. Необходимость изменений оценивают Рабочая группа ГЗК и (или) совещание с участием Мэра либо заседание ГЗК.
- Решение ДГП. Департамент решает подготовить проект правового акта или отклоняет предложение.
- Проект. ДГП готовит проект изменений и вносит его в Правительство Москвы.
- Утверждение. Изменения принимает постановление Правительства Москвы.
- Вступление в силу. Начинает применяться новый регламент.
На официальных страницах ДГП и госуслуги очерёдность органов на третьем шаге не расписана. При этом вопрос не обязательно доходит до заседания ГЗК.
Решение о необходимости изменений ещё не меняет ПЗЗ.
Решение Комиссии служит поручением органам власти, а сами правила меняет только постановление Правительства Москвы.
Что подготовить до подачи предложения
Начинать стоит с градостроительного анализа участка, чтобы понять, какая зона и регламент действуют, нет ли ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий), территорий объектов культурного наследия, границ комплексного развития территории (КРТ), утверждённой документации по планировке. Среди оснований отказа госуслуги есть несоответствие Генплану Москвы, нормативам градостроительного проектирования и существующему состоянию территории.
Затем нужна концепция планируемого использования, то есть какие ВРИ и параметры вы просите и зачем.
Какие документы приложить к предложению
Госуслуга и Порядок в редакции постановления № 2385-ПП требуют:
- заявление в интерактивной форме;
- краткую пояснительную записку о планируемом использовании территории;
- схему размещения существующих и планируемых объектов с транспортным обслуживанием и границами ЗОУИТ, если участок в них попадает;
- координаты границы территории в местной системе координат Москвы (XML или XLSX в ZIP-архиве).
В зависимости от цели добавляют расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой (для КРТ) или документ о проектировании объектов федерального или регионального значения.
Пункт 2.9 Положения о ГЗК добавляет ещё одно условие. После утверждения алгоритмов цифрового мастер-планирования вопросы выносятся на Комиссию и рабочие группы исключительно по его результатам. Несоответствие этим результатам названо и среди оснований отказа госуслуги.
Официальная база знаний города прямо предупреждает, что полный комплект документов не гарантирует внесения изменений. Результат зависит от соответствия намерений заявителя утверждённой и разрабатываемой градостроительной документации.
Кто вправе подать предложение о внесении изменений в ПЗЗ и куда
По п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ физические и юридические лица вправе направить предложение в инициативном порядке. В Москве предложения направляют в Городскую комиссию федеральные органы исполнительной власти, Мосгордума, органы власти города, физические лица, включая ИП, и юридические лица.
Как подать предложение через mos.ru
Граждане, ИП и компании подают предложение только электронно, через государственную услугу ДГП на mos.ru. Документы прикладывают в PDF в ZIP-архиве, заявление подписывают электронной подписью. Госуслуга бесплатная.
Результатов два: решение о подготовке проекта правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ или отклонение с указанием причин. Оснований для отказа в приёме документов нет, а в самой услуге могут отказать по девяти основаниям. Их и обжалование отказа мы разбираем в отдельной статье.
Заявитель сам не выносит вопрос на ГЗК. По Положению о ГЗК вопросы на заседания вносят председатель Комиссии, руководители рабочих групп и ответственный секретарь.
Кто рассматривает предложение и кто принимает решение в Москве
Кто же решает судьбу предложения? Несколько органов, каждый на своём участке.
Итоговое решение по госуслуге принимает ДГП на основе заключения Городской комиссии. Вопрос о необходимости изменений по п. 3 постановления № 457-ПП рассматривается на совещании с участием Мэра Москвы и (или) Рабочей группой. ГЗК по п. 2.1.2 Положения берёт такие вопросы, кроме отнесённых к Рабочей группе.
ГЗК возглавляет Мэр Москвы, ответственным секретарём является руководитель ДГП. Рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности ведёт заместитель Мэра по градостроительной политике и строительству.
Когда решение принимает Рабочая группа ГЗК
Без заседания Комиссии Рабочая группа решает вопрос сама в случаях п. 4.1.3.1 Положения.
СлучайКогда не применяется
Изменение границ зон, ВРИ и (или) предельных параметров, если суммарная поэтажная площадь после изменения не более 5000 кв. м
Зона в Центральном административном округе (ЦАО) или возражение хотя бы одного присутствующего члена группы
Объекты адресной инвестиционной программы Москвы
Без оговорок
Исключение зон под объекты адресной инвестиционной программы из границ КРТ
Без оговорок
Границы зон по утверждённому проекту межевания без изменения ВРИ и параметров (постановление от 02.09.2025 № 2130-ПП)
Возражение хотя бы одного присутствующего члена группы
В остальных случаях вопрос идёт на заседание ГЗК. Порог 5000 кв. м работает только вне ЦАО и без возражений в группе.
Есть и второй путь. По п. 2.7(1) Положения, введённому постановлением от 03.12.2025 № 3000-ПП, заседание Комиссии не требуется при одновременном соблюдении двух условий. Вопрос рассмотрен Рабочей группой, а решение принято иным совещательным органом во главе с Мэром Москвы с участием его заместителя по градостроительной политике и строительству либо на совещании с участием Мэра и этого заместителя.
Как ГЗК принимает решение и что оно означает
Решения принимаются согласием всех присутствующих членов. Если проводится голосование, нужно большинство голосов присутствующих членов и лиц с правом голоса, а при равенстве решает голос председателя.
Решение вступает в силу с подписания протокола ответственным секретарём. Полномочий Правительства Москвы Комиссия не осуществляет.
Протоколы размещаются в ИАС УГД (информационно-аналитической системе управления градостроительной деятельностью). Правообладатель получает информацию о решении по письменному запросу ответственному секретарю.
Условие трёх лет после положительного решения
Решение о необходимости изменений содержит условие. Если за три года застройщик не получил разрешение на строительство (или уведомление о соответствии для объекта индивидуального жилищного строительства либо садового дома), вопрос повторно выносится на рассмотрение. По итогам возможен возврат прежнего регламента и (или) территории в границы КРТ. Автоматической отмены нет, но и гарантии сохранить новый регламент тоже нет. Для решений, принятых вместе с одобрением проекта планировки, срок привязан к п. 3.5.7 Положения.
Поэтому разрешение на строительство нужно ставить в график проекта сразу.
Что происходит после решения о необходимости изменений
Проект правового акта готовит и вносит в Правительство Москвы уполномоченный орган, сейчас это ДГП.
О публичных слушаниях по изменениям ПЗЗ мы пишем отдельно.
Изменения утверждаются постановлением Правительства Москвы о внесении изменений в постановление № 120-ПП. Новые правила применяются со дня вступления этого постановления в силу, а градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) под проект запрашивается отдельно. По ч. 3.1 ст. 32 ГрК РФ утверждённые ПЗЗ размещаются в ФГИС территориального планирования не позднее 10 дней с даты утверждения.
Особые случаи и упрощённый порядок
Уточнение ПЗЗ для отображения границ ЗОУИТ, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, водных объектов и особых экономических зон выведено из компетенции ГЗК (п. 2.1.2 Положения). Оно идёт по отдельному порядку того же постановления № 457-ПП.
Изменение границ КРТ, включая исключение участков, выделено в отдельную цель предложения по п. 1.2.4 Порядка. Федеральный срок для КРТ по ч. 3.4 ст. 33 ГрК РФ составляет 90 дней с утверждения проекта планировки, но для Москвы ч. 9.2 ст. 63 допускает реализацию такого проекта до изменения зонирования.
Часть 3.3 ст. 33 ГрК РФ упрощает однократное изменение ВРИ без изменения параметров и однократное изменение параметров не более чем на 10%. Тогда федеральная норма не требует общественных обсуждений или публичных слушаний, опубликования сообщения о решении и заключения комиссии.
Сроки внесения изменений в ПЗЗ по закону
Срок рассмотрения заявления на изменение ПЗЗ в Москве составляет 21 календарный день с регистрации в ведомственной системе ДГП. Из них 18 дней занимает рассмотрение в Городской комиссии, ещё 3 дня отведено на решение ДГП.
Это срок решения о подготовке проекта или об отклонении, а не утверждения изменений.
Федеральные сроки ч. 4 и 5 ст. 33 ГрК РФ, 25 дней на заключение комиссии и 25 на решение главы местной администрации, рассчитаны на муниципальную модель и московскими не являются.
ЭтапСрокНорма
Рассмотрение предложения и решение ДГП
21 календарный день
Госуслуга ДГП по Порядку № 457-ПП
Размещение протокола ГЗК или Рабочей группы
5 рабочих дней по общему правилу
пп. 3.5.4 и 3.13 Положения о ГЗК
Подготовка и утверждение постановления
Официально не указан
Нет
Размещение утверждённых ПЗЗ в ФГИС
До 10 дней
ч. 3.1 ст. 32 ГрК РФ
Получение разрешения на строительство
3 года с даты решения
пп. 3.5.8 и 4.1.3(1) Положения о ГЗК
Поскольку срок подготовки и утверждения постановления официально не указан, общий срок процедуры единой цифрой не назвать, а оценки из интернета нормой закона не являются.
Что важно учесть до старта процедуры
Полный комплект документов не гарантирует результата, а после положительного решения идёт трёхлетний срок на разрешение на строительство. Поэтому анализ участка и концепцию лучше сделать до подачи.
Если вы планируете изменить регламент или границы зоны для своего участка, оставьте заявку в форме ниже. Её примет профильный специалист, а встречу мы назначим на следующий день после звонка. Как мы сопровождаем внесение изменений в ПЗЗ, можно посмотреть на странице услуги.