Участок куплен, архитектор начал эскиз, и только тогда выясняется, что регламент зоны не допускает задуманный вид использования, а предельные параметры урезают объём. Поэтому вопрос, как узнать ПЗЗ земельного участка, лучше закрыть до сделки и до проекта.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы утверждены постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП. Зону участка и её регламент можно найти на карте ПЗЗ, в ГИС ОГД и в официальных сведениях, которые часто называют выпиской.
Что ПЗЗ сообщают о конкретном участке
ПЗЗ Москвы делят город на территориальные зоны и для каждой устанавливают градостроительный регламент. По ст. 30 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) правила включают порядок применения и изменения, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
Для земельного участка ответ сводится к трём вещам: зона, виды разрешённого использования (ВРИ) по её регламенту и предельные параметры застройки.
Карта показывает, в какую зону попал участок, а ВРИ и параметры читаются в регламенте этой зоны. В Москве общая часть правил собрана в Книге 1, территориальная часть по округам в Книгах 2–13.
Зона ещё не весь ответ. Охранные зоны и красные линии проверяются отдельно.
Как узнать ПЗЗ по кадастровому номеру или адресу
Начинайте с кадастрового номера, он однозначнее адреса. Номер есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в правоустанавливающих документах и на публичной кадастровой карте.
Публичная кадастровая карта перенесена на Национальную систему пространственных данных (НСПД, nspd.gov.ru) и открыта без авторизации. По сообщению Росреестра, участок ищут на вкладке «Публичная кадастровая карта» по номеру или адресу. Минус способа: регламентов зон там не посмотреть, поэтому зону и регламент сверяют в ГИС ОГД.
По Положению, утверждённому постановлением Правительства Москвы от 9 августа 2022 г. № 1749-ПП, в ГИС ОГД сведения можно искать по адресу, координатам и кадастровому номеру. Если номера нет или участок не стоит на учёте с границами, ищите по адресу или ориентиру.
Если участок у границы зоны
По ч. 4 ст. 30 ГрК РФ каждый участок должен относиться к одной зоне, хотя закон допускает исключения. На московских картах границы зон нанесены картометрическим методом с погрешностью 9,98 м. Если контур проходит по участку или вплотную к нему, опирайтесь на градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), где регламент указан для самого участка.
Карта ПЗЗ Москвы онлайн
Официальная карта ПЗЗ Москвы находится на портале ГИС ОГД (gisogd.mos.ru). Туда ведёт ссылка «Карта ПЗЗ» на странице Департамента градостроительной политики (ДГП). Сторонние агрегаторы официальным источником не являются.
Для работы с порталом нужен вход через учётную запись mos.ru. Организация входит через свой кабинет и созданного в нём представителя.
- Откройте gisogd.mos.ru и войдите через mos.ru.
- Перейдите к интерактивной карте.
- Найдите участок по адресу или кадастровому номеру.
- Включите слои градостроительного зонирования, при необходимости слои зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и планировки.
- Откройте сведения о зоне и карточку документа.
По п. 3.2.1 Книги 1 на картах встречаются индекс «Ф» у зон сохраняемого землепользования, индекс «Н» у территорий без регламента и числовые коды ВРИ. Красный номер зоны означает регламент по ранее утверждённым ГПЗУ и решениям, он приведён в разделах 2 Книг 2–13. Синий номер складывается из номеров округа, района и зоны, коды ВРИ к нему даны в разделах 3. Кодов вида Ж-1 или Ж-2 московская система обозначений не предусматривает.
Как посмотреть ПЗЗ участка на карте и не ошибиться
Сверьте контур зоны с кадастровыми границами участка, а в карточке документа проверьте дату последнего акта по зоне.
У карты есть прямое ограничение. Она годится для самопроверки, но для проектирования и разрешения на строительство нужен ГПЗУ, и снимок карты его не заменит.
Как проверить участок в ГИСОГД Москвы
Что такое ГИСОГД? Это Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, официально ГИС ОГД. В обиходе её называют ИСОГД. Она хранит сведения и документы о развитии территорий и застройке. Размещает и предоставляет их ДГП, в декабре 2025 года ставший правопреемником Москомархитектуры.
В открытый состав по приложению к 1749-ПП входят:
- раздел «Градостроительное зонирование» с ПЗЗ, картами, где отображены границы ЗОУИТ и территорий объектов культурного наследия (ОКН), и актами об изменениях;
- сведения о границах ЗОУИТ;
- основные части проектов планировки и межевания;
- дела о застроенных участках с реквизитами выданных ГПЗУ.
После входа через mos.ru эти сведения доступны бесплатно, в реальном времени, с просмотром и скачиванием. Раз зонирование, ЗОУИТ, планировка и выданные ГПЗУ лежат в одной системе, смотрите не только слой зонирования.
Выписка из ПЗЗ и для чего нужна справка
Что такое выписка из ПЗЗ
Выписку или справку из ПЗЗ ищут как документ о зоне и регламенте участка. Отдельной услуги с таким названием документы ДГП и 1749-ПП не называют. На практике под выпиской понимают сведения раздела «Градостроительное зонирование» в ГИС ОГД, то есть зону, её регламент с ВРИ и параметрами и фрагмент карты.
Где получить выписку из ПЗЗ в Москве
Сведения ГИС ОГД предоставляются только в электронной форме на gisogd.mos.ru. Открытые сведения доступны сразу после входа. Неразмещённые запрашивают через интерактивную форму с ответом не позднее 5 рабочих дней (п. 4.6 Положения), но такое право есть у органов власти, городских организаций и иных лиц в случаях, предусмотренных законом. Для собственника основной путь остаётся открытым просмотром.
Плату за сведения 1749-ПП не предусматривает.
Для чего нужна справка ПЗЗ
Сведения о зоне нужны перед покупкой или арендой участка, до проектирования и при планах сменить ВРИ или реконструировать объект. В двух последних случаях следующим шагом станет ГПЗУ или изменение ПЗЗ.
Чем выписка из ПЗЗ отличается от выписки ЕГРН
ЕГРН показывает учтённые сведения об участке, включая ВРИ по учёту. ПЗЗ показывают, что допускает регламент зоны. Эти ВРИ могут не совпадать, и сверить их стоит первым делом.
Как читать результат проверки
ВРИ по ст. 37 ГрК РФ бывают трёх видов. Основные применяются без дополнительных разрешений, условно разрешённые требуют разрешения через комиссию (ст. 39 ГрК РФ), вспомогательные допустимы только как дополнение к первым двум.
Например, участок учтён под склад, а вы планируете жилой дом. Если жилой вид есть среди основных, его можно выбрать. Если он среди условно разрешённых, понадобится разрешение комиссии. Если его в регламенте нет, остаётся изменение ПЗЗ.
В зонах с индексом «Ф» основными считаются ВРИ из ЕГРН, а параметры равны параметрам существующих объектов. Без сведений о параметрах в ЕГРН числовое значение индекса равно нулю.
Параметры на московской карте записаны столбиком из трёх уровней: плотность застройки (тыс. кв. м/га), высота (м) и максимальный процент застройки (%). Прочерк значит, что параметр не установлен, а высота задана не для всех зон. Общий перечень ст. 38 ГрК РФ включает ещё размеры участков и отступы от границ.
Следите за редакцией. Постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2025 г. № 1299-ПП изменены правила подсчёта суммарной поэтажной площади, но по п. 4(1), введённому 1808-ПП от 29 июля 2025 г., они не распространяются на зоны с регламентами, установленными до 4 июня 2025 г.
Что сверить:
- зону и её регламент;
- группу ВРИ, в которую попадает ваше назначение;
- плотность, высоту, процент застройки и отступы;
- ЗОУИТ и красные линии;
- дату действующей редакции.
Почему одной зоны ПЗЗ недостаточно
ЗОУИТ устанавливают для защиты здоровья граждан, безопасности транспорта, связи и энергетики, сохранности ОКН и охраны среды (ст. 104 Земельного кодекса РФ, ЗК РФ). Это, например, охранные зоны сетей, санитарно-защитные и водоохранные зоны, зоны охраны ОКН.
По ст. 107 ЗК РФ в границах ЗОУИТ не допускается строительство, не соответствующее её ограничениям, что бы ни разрешала зона ПЗЗ. Исключения предусмотрены самой этой статьёй и законом об ОКН.
Границы ЗОУИТ видны в ГИС ОГД на картах зонирования и собраны там в отдельном разделе. Для предварительной оценки подойдёт и слой «Зоны с особыми условиями использования территории» в НСПД.
Красные линии отображаются на чертеже проекта планировки (ст. 42 ГрК РФ), размещённого в ГИС ОГД, и указываются в ГПЗУ. Часть участка может оказаться за ними, а на участки в границах территорий общего пользования регламент не распространяется.
Возможности участка задают регламент и ограничения вместе.
Когда вместо выписки нужен ГПЗУ
ГПЗУ по ст. 57.3 ГрК РФ выдаётся для проектирования, строительства и реконструкции и содержит ВРИ, параметры, границы ЗОУИТ, красные линии и сведения о комплексном развитии территории. Для разрешения на строительство нужны реквизиты ГПЗУ, выданного не ранее чем за три года до заявления (ст. 51 ГрК РФ).
В Москве ГПЗУ выдаёт ДГП по госуслуге на mos.ru за 14 рабочих дней бесплатно. Заявление подаёт правообладатель участка, прошедшего кадастровый учёт.
ИсточникЧто показываетГде получитьКогда использовать
Карта ПЗЗ
Зону и параметры
gisogd.mos.ru
Самопроверка
Сведения ГИС ОГД
ПЗЗ, ЗОУИТ, планировку, выданные ГПЗУ
gisogd.mos.ru
Перед покупкой
ГПЗУ
Регламент и ограничения участка
Госуслуга ДГП на mos.ru
Проектирование и стройка
Рядом с ПЗЗ на участок влияют генплан, проекты планировки и межевания.
Где найти текст ПЗЗ Москвы в актуальной редакции
Официальный текст размещён на mos.ru, на странице постановления № 120-ПП, опубликованного 14 апреля 2017 года. Кроме Книг 1–13 там есть Книга 14 о комплексном развитии территорий.
Правила меняются регулярно, поэтому сверяйте регламент с последним актом об изменении по своей зоне. В ГИС ОГД такие акты лежат вместе с картами.
В Москве правила утверждает Правительство Москвы (ч. 4.1 ст. 63 ГрК РФ), в других регионах по общему правилу органы местного самоуправления (ст. 32 ГрК РФ).
Зачем проверять ПЗЗ до сделки или проекта
Проверка нужна перед покупкой участка и перед проектированием, а заодно показывает, что могут построить по соседству.
По ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой может быть признан объект на участке, ВРИ которого не допускает его строительства, или объект, возведённый с нарушением градостроительных норм. Такая постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами ПЗЗ. Исключение сделано для нарушения ограничений использования участка, о которых собственник не знал и не мог знать. Решает это суд или уполномоченный орган.
Регламент стоит проверить до подписания договора.
Если регламент зоны не подходит под ваши планы
Для условно разрешённого вида подают заявление в комиссию по ст. 39 ГрК РФ. Если нужного вида в регламенте нет, остаётся внесение изменений в ПЗЗ, это отдельная процедура.
Проверить зону, ограничения и при необходимости получить ГПЗУ до решения проще, чем исправлять последствия.
Если нужна бесплатная консультация по проверке ПЗЗ участка или внесению изменений в правила, оставьте заявку. Мы работаем только с московскими градостроительными процедурами, и заявку у нас принимает профильный специалист.