Что можно построить на участке, какой высоты и плотности, определяет территориальная зона, в которую участок попал по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), и градостроительный регламент этой зоны. Категория земель на эти вопросы не отвечает.
Виды территориальных зон перечисляет Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Границы зон и регламенты для Москвы устанавливают ПЗЗ, утверждённые постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП.
Что такое территориальная зона земельного участка
По п. 7 ст. 1 ГрК РФ территориальные зоны — это зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты. Проще говоря, у зоны есть контур на карте и свой набор правил для всех участков внутри него.
Каждый участок относится только к одной территориальной зоне (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ). Исключения возможны лишь в отдельных случаях, предусмотренных федеральными законами.
Зона и категория земель. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) делит земли на семь категорий по целевому назначению, например земли населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения. Категория отвечает на вопрос, для чего в целом предназначены земли. Зона и её регламент решают, какие виды разрешённого использования (ВРИ) допустимы на конкретном участке и с какими параметрами можно строить. Поэтому у двух участков одной категории возможности бывают совершенно разными.
Зона и функциональная зона генплана. Функциональные зоны определяют документы территориального планирования, в том числе генеральный план. Они задают назначение и планируемое развитие территории. Территориальные зоны устанавливают с учётом функциональных (п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ), но закон не требует точного совпадения границ.
Подзоны. Внутри зоны могут выделяться подзоны с одинаковыми ВРИ, но разными предельными параметрами (ч. 3 ст. 38 ГрК РФ).
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и зоны охраны объектов культурного наследия (ОКН) видом территориальной зоны не являются. Их границы могут пересекать границы зон, а ограничения действуют поверх регламента.
Какие виды территориальных зон выделяет Градостроительный кодекс
По ч. 1 ст. 35 ГрК РФ могут определяться:
- жилые зоны;
- общественно-деловые;
- производственные;
- зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- сельскохозяйственного использования;
- рекреационного назначения;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- размещения военных объектов;
- иные виды зон.
Закон говорит «могут определяться», поэтому в конкретных ПЗЗ встречаются не все виды. Перечень открытый (ч. 15 ст. 35).
Границы зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования (ст. 30 ГрК РФ). В Москве книга 1 правил содержит общую часть и текстовые материалы, а карты и перечни зон по округам вынесены в книги 2–13. Постановление № 120-ПП меняется часто, в том числе точечно по отдельным зонам, поэтому сверяться нужно с действующей редакцией.
Жилые зоны в ПЗЗ
По ч. 2 ст. 35 ГрК РФ жилые зоны включают застройку индивидуальными домами, индивидуальными домами и домами блокированной застройки, среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными домами, а также жилую застройку иных видов.
Кроме жилья, здесь допускаются социальные и коммунально-бытовые объекты, медицинские учреждения, детские сады и школы, культовые здания, стоянки, гаражи и пожарные депо, если они не оказывают негативного воздействия на окружающую среду (ч. 3 ст. 35).
Жилая зона не даёт права построить любой дом. Тип застройки и параметры определяет регламент конкретной зоны или подзоны. В перечне обозначений на картах, который приводит книга 1 ПЗЗ Москвы, индексов вроде «Ж-1» нет. К жилой застройке московскую зону относят по кодам ВРИ в её регламенте, поэтому смотреть нужно именно на эти коды.
Общественно-деловые зоны в ПЗЗ
Эти зоны предназначены для торговли, общепита, предпринимательской деятельности, объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего образования, административных и научных учреждений, объектов делового и финансового назначения (ч. 5 ст. 35 ГрК РФ). Внутри вида закон выделяет зоны делового, общественного и коммерческого назначения, социального и коммунально-бытового назначения, обслуживания производственной и предпринимательской деятельности.
Жилые и многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи могут включаться в перечень разрешённых здесь объектов (ч. 6 ст. 35). Поэтому для инвестора жильё в общественно-деловой зоне возможно, только если его прямо предусматривает регламент этой зоны.
Производственные зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур
ГрК РФ описывает эти зоны вместе. В их состав входят коммунальные зоны для складов, объектов ЖКХ, транспорта и оптовой торговли, производственные зоны для объектов с разными нормативами воздействия на окружающую среду и иные зоны инфраструктур (ч. 7 ст. 35).
Здесь размещают промышленные, коммунальные и складские объекты, сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи (ч. 8 ст. 35). Эти же зоны служат для установления санитарно-защитных зон таких объектов. Санитарно-защитная зона относится к ЗОУИТ, поэтому её ограничения применяются вместе с регламентом.
Рекреационные зоны в ПЗЗ
Сюда относятся территории городских лесов, скверов, парков, садов, прудов, озёр, водохранилищ, пляжей, береговых полос водных объектов общего пользования и иные территории для отдыха, туризма и спорта (ч. 11 ст. 35 ГрК РФ).
Общего запрета на строительство в рекреационной зоне закон не устанавливает: что можно разместить, решает регламент конкретной зоны. При этом на территории общего пользования, например улицы, площади или скверы, регламент не распространяется (ч. 4 ст. 36). Особо охраняемые территории закон выделяет в отдельный вид зон.
Сельскохозяйственные, специальные и другие зоны
Остальные виды встречаются в ПЗЗ реже:
- Сельскохозяйственного использования. Пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, территории для садоводства и личного подсобного хозяйства. Такие зоны бывают и в границах населённых пунктов (ч. 9 и 10 ст. 35).
- Особо охраняемых территорий. Участки особого природоохранного, научного, историко-культурного и иного ценного значения (ч. 12).
- Специального назначения. Кладбища, крематории, скотомогильники, объекты захоронения твёрдых коммунальных отходов, то есть объекты, которые нельзя разместить в других зонах (ч. 13).
- Размещения военных объектов и иные зоны специального назначения (ч. 14).
Для части земель регламент не устанавливается вовсе, если ВРИ для них задают иные виды регламентов использования земель (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ).
Буквенные обозначения зон в ПЗЗ и как их расшифровать
Во многих муниципальных ПЗЗ буква обозначает вид зоны, а цифра указывает подзону. Градостроительный кодекс буквенных обозначений не устанавливает, система своя в каждых правилах. Пример из ПЗЗ Ларбинского сельсовета Амурской области в редакции решения от 30.11.2015 № 165:
- Ж-1, Ж-2, Ж-3 — индивидуальная, малоэтажная и среднеэтажная жилая застройка
- ОД (О-1, О-2) — общественно-деловые зоны
- ИТ — инженерная и транспортная инфраструктура
- П — производственные зоны
- Р — рекреационные зоны
Московские обозначения устроены иначе. Расшифровку берут только из текста своих ПЗЗ.
Как обозначены зоны в ПЗЗ Москвы
Есть ли в ПЗЗ Москвы зоны «Ж» или «ОД»? Нет. Единственный буквенный индекс в перечне обозначений на картах — «Ф».
По п. 3.2.1 книги 1 на картах указываются:
- индекс «Ф» для зон и подзон сохраняемого землепользования;
- числовые коды ВРИ;
- красные номера зон, где регламент установлен по ранее утверждённым ГПЗУ и решениям (разделы 2 книг 2–13);
- синие номера, если коды ВРИ не помещаются на карте (разделы 3 книг 2–13);
- номера территориальных зон.
Индекс «Ф» означает фактическое использование. Основными ВРИ здесь считаются виды, сведения о которых есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а предельными параметрами служат параметры существующих на участке объектов по тем же сведениям ЕГРН (п. 3.3.2 и 3.4.3). Если в ЕГРН таких сведений нет, числовое значение индекса «Ф» для участка равно нулю. Проще говоря, если объекты на участке в реестре не значатся, предельные параметры считаются нулевыми.
Числа рядом с номером зоны обозначают коды ВРИ, вид зоны по ним не определяется. Предельные параметры подписаны столбиком из трёх уровней: плотность застройки в тыс. кв. м/га, высота в метрах и процент застройки (п. 3.4.4). Прочерк означает, что параметр не установлен. Но высота по п. 3.4.3(1) по общему правилу не устанавливается, кроме зон «Ф», достопримечательных мест, охранных зон ОКН и иных особых случаев.
Как расшифровать зону своего участка
Найдите участок на карте в книге своего округа, как описано в статье «Как узнать ПЗЗ земельного участка». Проверьте индекс «Ф» и цвет номера зоны. Коды сверьте с классификатором ВРИ и таблицей 1 книги 1, затем прочитайте столбик параметров.
Градостроительный регламент территориальной зоны
По п. 9 ст. 1 ГрК РФ регламент включает ВРИ, предельные размеры участков, предельные параметры строительства и реконструкции и ограничения использования. Он действует в равной мере на все участки и объекты зоны (ч. 3 ст. 36).
Виды разрешённого использования в регламенте
- Основные — устанавливаются обязательно для каждой зоны с регламентом
- Вспомогательные — допустимы только дополнительно к основным или условно разрешённым и совместно с ними
- Условно разрешённые — требуют отдельного разрешения в порядке ст. 39 ГрК РФ
Каждый ВРИ обозначается кодом по классификатору, утверждённому приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412. В Москве виды, не соответствующие классификатору, применяются по таблице 1 книги 1 ПЗЗ.
Предельные параметры разрешённого строительства
По ч. 1 ст. 38 ГрК РФ это размеры участков, минимальные отступы от границ, предельная этажность или высота и максимальный процент застройки. Регламент может добавить иные параметры, а неустановленный параметр прямо указывается.
В Москве предельные размеры участков по общему правилу не устанавливаются. Исключение составляют зоны с кодами ВРИ 2.1, 2.2, 13.1 и 13.2: там площадь участка от 600 до 10 000 кв. м, если ПЗЗ не установлено иное (п. 3.4.1(1) книги 1).
Где регламент не действует
Регламент не распространяется на территории общего пользования, участки, ВРИ которых по федеральному закону задаёт документация по планировке территории, участки для пользования недрами и участки под линейными объектами (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ в действующей редакции).
ПЗЗ не применяются в части, противоречащей ограничениям ЗОУИТ (ч. 7 ст. 30).
Есть ограничение и для владельца уже построенного объекта. Здание, не соответствующее регламенту, можно использовать без срока приведения в соответствие, если нет опасности для жизни, здоровья, среды и ОКН. Но реконструировать его можно только приводя в соответствие с регламентом или уменьшая несоответствие параметрам (ч. 8 и 9 ст. 36).
Зачем знать вид зоны до покупки участка и проектирования
Вид зоны и её регламент определяют, что можно построить и с какими параметрами, а значит, какую ценность участок имеет для проекта. Поэтому зону стоит проверять до покупки и до старта проектирования.
Дальнейший шаг зависит от того, есть ли нужный вид использования в регламенте зоны. Если он уже есть среди условно разрешённых видов, нужно получить разрешение на условно разрешённый вид использования в порядке ст. 39 ГрК РФ. Изменение ПЗЗ понадобится, если нужного вида нет в регламенте зоны или проекту не подходят её предельные параметры. Итог зависит от решения комиссии. В Москве решение о необходимости изменений, в том числе границ зоны, ВРИ и предельных параметров, принимает Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) по п. 2.1.2 Положения, утверждённого постановлением Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП, а в отдельных случаях её рабочая группа. Основания и порядок мы разбираем в отдельных статьях блога.
Если нужно разобрать регламент зоны вашего участка или подготовить изменение ПЗЗ, позвоните нам по телефону +7 (495) 128-05-74 или оставьте заявку. Мы 14 лет работаем с московскими градостроительными процедурами и реализовали более 270 проектов.