ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Это документ градостроительного зонирования: он делит территорию на зоны и для каждой определяет, как можно использовать земельный участок, что на нём строить и с какими параметрами.
Разрешение на строительство подтверждает, что проектная документация соответствует градостроительному регламенту зоны (ст. 51 ГрК РФ), а регламент входит в ПЗЗ. Так что документ касается каждого собственника участка и девелопера.
Что значит ПЗЗ
Что значит ПЗЗ с точки зрения закона? По Градостроительному кодексу РФ (ст. 1 п. 8) это документ, который утверждают нормативным правовым актом. В нём устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения документа и порядок внесения в него изменений.
Регламент зоны определяет правовой режим участка и всего, что находится над и под его поверхностью и используется при застройке и эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36). Сами правила регулирует глава 4 ГрК РФ, а ст. 85 Земельного кодекса связывает использование участков в населённых пунктах с регламентом зоны.
Что ПЗЗ означают для земельного участка
Участок по общему правилу относится только к одной территориальной зоне, и её регламент одинаково действует на все участки и объекты в границах зоны (ст. 30, 36 ГрК РФ). Именно регламент задаёт виды разрешённого использования (ВРИ) и предельные параметры вашего участка. На некоторые участки он не распространяется, например на территории общего пользования и участки под линейными объектами.
Территориальная зона и категория земель
Категория земель из ЕГРН и территориальная зона — разные вещи.
Земельный кодекс делит земли на семь категорий по целевому назначению, а правовой режим участка определяется исходя из категории и разрешённого использования (ст. 7 ЗК РФ). Внутри земель населённых пунктов регламенты относят участки к территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным и другим (ст. 83, 85 ЗК РФ). Подробнее о видах территориальных зон рассказывает отдельная статья блога.
ПЗЗ в строительстве
ВРИ и предельные параметры из регламента переносятся в ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), и по ним готовят проект жилого дома или другого объекта.
Правила действуют независимо от планов собственника, и задуманный объект может в регламент не поместиться.
Уже построенные несоответствующие объекты можно использовать без срока приведения в соответствие, если это не опасно для жизни, здоровья, окружающей среды или ОКН (объектов культурного наследия). Реконструировать их можно только с приведением к регламенту или уменьшением несоответствия (ст. 36).
Из чего состоят ПЗЗ
По ст. 30 ГрК РФ правила включают три части.
Порядок применения и внесения изменений
В первой части собраны положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления, подготовке документации по планировке территории, общественных обсуждениях или публичных слушаниях, внесении изменений в ПЗЗ и иных вопросах.
Карта градостроительного зонирования
По карте собственник определяет, в какой территориальной зоне находится его участок. На ней или на отдельных картах также отображаются границы ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий), территорий ОКН, исторических поселений, КРТ (комплексного развития территории) и другие. Например, участок может попасть в охранную зону ОКН или в водоохранную зону. По ст. 30 ГрК РФ правила поселений, муниципальных и городских округов не применяются в части, противоречащей ограничениям в границах ЗОУИТ.
Градостроительные регламенты
Третья часть — регламенты для каждой зоны. Именно в них записано, что и в каких габаритах разрешено на участке.
Что устанавливает градостроительный регламент
По ст. 30 ГрК РФ в регламенте указываются:
- ВРИ участков и объектов капитального строительства;
- предельные размеры участков и предельные параметры строительства и реконструкции;
- требования к архитектурно-градостроительному облику объектов;
- ограничения использования, в том числе в ЗОУИТ;
- для зон КРТ — расчётные показатели обеспеченности инфраструктурой и её доступности.
Виды разрешённого использования
ВРИ бывают основными, условно разрешёнными и вспомогательными. Вспомогательные допустимы только вместе с основными или условно разрешёнными, а основные обязательны для каждой зоны с регламентом (ст. 37). Для условно разрешённого вида нужно отдельное разрешение: заявление подают в комиссию, а проект решения проходит общественные обсуждения или публичные слушания (ст. 39).
Сами ВРИ определяются по федеральному классификатору, утверждённому приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
Предельные параметры строительства
К ним относятся, в частности, предельные размеры и площадь участка, минимальные отступы от его границ, предельная этажность или высота и максимальный процент застройки (ст. 38).
Если ВРИ участка не входит в перечень регламента, участок ему не соответствует, и новое строительство возможно только по регламенту (ст. 85 ЗК РФ). В Москве смена ВРИ участка в частной собственности на вид со строительством связана с решением ГЗК (Градостроительно-земельной комиссии) о целесообразности изменений в ПЗЗ и с платой по постановлению Правительства Москвы от 10.09.2013 № 593-ПП.
Зачем нужны правила землепользования и застройки
По ст. 30 ГрК РФ правила создают условия для устойчивого развития территорий, сохранения окружающей среды и ОКН и для планировки, защищают права граждан и организаций и помогают привлекать инвестиции.
Для собственника и девелопера это предсказуемость: заранее известно, что можно построить на своём участке и что могут построить соседи.
В разрешении на строительство отказывают, в том числе если документы не соответствуют требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ, а отказ можно оспорить в суде (ст. 51 ГрК РФ). Объект на участке, разрешённое использование которого не допускает такого строительства, может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
Кто разрабатывает и утверждает ПЗЗ
В общем случае проект готовит комиссия, состав которой утверждает глава местной администрации. Проект проверяют, в том числе на соответствие генеральному плану, и выносят на общественные обсуждения или публичные слушания (ст. 31 ГрК РФ). Утверждает правила представительный орган местного самоуправления либо, если это предусмотрено законом, местная администрация. Как в Москве устроено участие жителей, мы разбираем в отдельной статье.
Кто утверждает ПЗЗ в Москве
В городах федерального значения правила утверждает высший исполнительный орган (ст. 63 ГрК РФ), в Москве это Правительство Москвы. Действующие ПЗЗ города утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, а генплан Москвы утверждает её законодательный орган.
ГЗК рассматривает вопросы о необходимости внесения изменений в ПЗЗ города Москвы (постановление Правительства Москвы от 16.11.2010 № 1019-ПП).
Утверждать сами правила ГЗК не вправе.
Правила землепользования и застройки Москвы
В постановление № 120-ПП вносились многочисленные изменения, а приложение к нему состоит из нескольких книг: общих положений и территориальных частей с картами и регламентами. У городских округов Троицк и Щербинка были собственные генпланы и ПЗЗ, поэтому в Новой Москве стоит уточнять, какой документ действует для участка.
На странице Департамента градостроительной политики на mos.ru есть ссылки на реестр документов и карту ПЗЗ в ГИС ОГД (государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности) Москвы. Как найти ПЗЗ своего участка, мы объясняем в отдельном материале.
В остальных субъектах, кроме Санкт-Петербурга и Севастополя, ПЗЗ утверждают для каждого муниципального образования, в том числе в Подмосковье.
Чем ПЗЗ отличаются от генплана и ГПЗУ
Генплан отвечает, как будет развиваться территория. ПЗЗ определяют, что разрешено в каждой зоне. ГПЗУ показывает, что из этого относится к одному участку.
ДокументЧто устанавливаетЗначение для участка
Генеральный план
функциональные зоны и их параметры
регламент участка напрямую не задаёт
ПЗЗ
территориальные зоны и градостроительные регламенты
определяют ВРИ и предельные параметры
ГПЗУ
сведения о конкретном участке из ПЗЗ и документации по планировке
основа для проекта и разрешения на строительство
Генплан — документ территориального планирования, и при установлении регламентов в ПЗЗ учитывают его функциональные зоны (ст. 36 ГрК РФ). Информацию из ГПЗУ можно использовать для проектирования и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи.
Почему важно знать ПЗЗ своего участка
ПЗЗ определяют, что можно сделать с участком, и от них зависят ГПЗУ, проект и разрешение на строительство. Зону и регламент участка лучше проверить до покупки или начала проектирования: несоответствие регламенту может обернуться отказом в разрешении.
Если объект или нужный ВРИ в регламент не помещается, правила можно изменить. Это отдельная процедура. Её основания, этапы и причины отказов разобраны в других статьях блога.
Если нужно проверить, что разрешают ПЗЗ на вашем участке, или обсудить внесение изменений в ПЗЗ, позвоните нам или оставьте заявку. Её примет профильный специалист.