Если регламент участка не допускает нужный объект, построить его не получится. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) покажет действующие правила, пока не изменят регламент или границу зоны.
Основания для изменения ПЗЗ (правил землепользования и застройки) перечислены в ч. 2 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, инициаторы названы в ч. 3. В Москве вопрос о необходимости изменений решает Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) или её Рабочая группа.
Статья 33 Градостроительного кодекса и правила Москвы
Изменения вносятся в порядке ст. 31 и 32 ГрК РФ с особенностями ст. 33, а для Москвы ещё и с учётом ст. 63. ПЗЗ города утверждает Правительство Москвы, действующие правила приняты постановлением от 28.03.2017 № 120-ПП.
ГЗК создана постановлением от 16.11.2010 № 1019-ПП. По п. 2.1.2 Положения о ней комиссия решает, нужны ли изменения, кроме случаев Рабочей группы и технических уточнений границ. Чем ПЗЗ отличаются от генплана и ГПЗУ, мы разбираем отдельно.
В каких случаях можно изменить ПЗЗ
Перечень закрытый, п. 1.1 из него исключён с 31.12.2024.
ПунктОснование
1
Несоответствие генплану после его изменения
2
Предложения об изменении границ территориальных зон или градостроительных регламентов
3, 3.1, 4, 8
Расхождения с ЕГРН (Единым государственным реестром недвижимости) по границам ЗОУИТ (зон с особыми условиями использования территорий), территорий ОКН (объектов культурного наследия), населённых пунктов, зон и по ограничениям регламента
5
Установление, изменение или прекращение ЗОУИТ, изменение границ территории ОКН или исторического поселения
6
Решение или договор о КРТ (комплексном развитии территории)
7
Обнаружение мест захоронений погибших при защите Отечества
Из предложений правообладателей и других лиц вырастает только п. 2, остальные следуют из изменения документов и сведений. Основания по утверждению проекта планировки или межевания в ч. 2 нет.
Основание лишь запускает рассмотрение вопроса. Изменять ли ПЗЗ, решает комиссия.
Несоответствие ПЗЗ генеральному плану как основание для изменения
П. 1 касается только несоответствия, возникшего после изменения генплана. Норма называет муниципальные генпланы, а в Москве их роль выполняет Генеральный план города Москвы, который утверждает законодательный орган города (ч. 3 ст. 63).
Функциональная зона генплана и территориальная зона ПЗЗ относятся к разным документам. Поэтому нужное назначение в генплане помогает обосновать предложение, но регламент само по себе не меняет. В Москве изменения генплана и ПЗЗ могут готовиться одновременно (ч. 4.5 и 4.6 ст. 63), а несоответствие генплану mos.ru называет среди причин отказа.
Если назначения нет и в генплане, придётся менять и генплан.
Изменение территориальной зоны участка
Перенос границы или перевод участка в другую зону требует предложения по п. 2 от правообладателя или органа власти. Типовые поводы для такого предложения:
- участок разделён границей, хотя по ч. 4 ст. 30 ГрК РФ должен относиться к одной зоне (исключения установлены законом);
- зона не соответствует фактическому или планируемому использованию;
- граница расходится с ЕГРН, для этого есть отдельный п. 8.
Когда вопрос решает Рабочая группа ГЗК
Новых оснований Рабочая группа не создаёт, она решает часть вопросов без заседания комиссии:
- изменение границ зон, ВРИ (вида разрешённого использования) или предельных параметров, если суммарная поэтажная площадь ОКС (объектов капитального строительства) не превысит 5000 кв. м, кроме зон в Центральном административном округе (п. 4.1.3.1.1);
- изменение границ зон по утверждённому проекту межевания без изменения ВРИ и параметров (п. 4.1.3.1.4).
Но если хотя бы один присутствующий член Рабочей группы против, в обоих случаях вопрос решает уже сама ГЗК.
Изменение вида разрешённого использования через ПЗЗ
Нужно ли менять ПЗЗ ради другого ВРИ? Не всегда. Сначала проверьте регламент зоны.
Когда достаточно действующего регламента
С 01.03.2026 выбор ВРИ регулирует ст. 14.4 Земельного кодекса РФ, ч. 4 ст. 37 ГрК РФ утратила силу. Основной или вспомогательный вид из регламента правообладатель выбирает без разрешений, для основного подаёт заявление в ЕГРН. Для условно разрешённого вида нужно разрешение по ст. 39 ГрК РФ, ПЗЗ при этом не меняются.
Арендатор государственного или муниципального участка не вправе выбрать вид, отличный от договора, кроме случаев КРТ.
Когда без изменения регламента не обойтись
Изменение ПЗЗ нужно, если ВРИ нет в регламенте или объект не укладывается в предельные параметры по этажности или высоте, проценту застройки и минимальным отступам.
Исключение даёт ст. 40. Отклонение от параметров можно запросить, если участок меньше минимального или его характеристики неблагоприятны для застройки, а также для однократного изменения параметров не более чем на 10 %. ВРИ оно не меняет, а по высоте в исторических поселениях федерального или регионального значения не допускается.
Например, надстройка при реконструкции превышает предельную высоту больше чем на 10 %, а участок обычный. Тогда нужно предложение об изменении регламента по п. 2.
Что ждёт собственника после положительного решения
Если ГЗК или Рабочая группа одобрили смену ВРИ зоны с частным участком под строительство или реконструкцию, собственник до вступления акта в силу вносит плату за изменение ВРИ и заключает инфраструктурный договор, если его предусматривает акт Правительства Москвы. Так установлено п. 6 Порядка, утверждённого постановлением от 10.09.2013 № 593-ПП, если иное не предусмотрено.
Когда изменения в ПЗЗ вносит сам город
Остальные основания возникают без заявления собственника. В случаях пп. 3–5 ПЗЗ уточняют по требованию органа не дольше шести месяцев (ч. 8–10 ст. 33). В Москве уточнения границ ЗОУИТ, территорий ОКН и ряда других территорий проходят без ГЗК.
После решения о КРТ изменения вносятся не позднее 90 дней с утверждения проекта планировки, для Москвы с особенностью ч. 9.2 ст. 63. С даты решения до утверждения проекта менять ВРИ участков в границах КРТ нельзя.
Такие изменения могут поменять регламент вашего участка, поэтому их стоит отслеживать.
Кто может инициировать изменение ПЗЗ
По ч. 3 ст. 33 предложения направляют:
- федеральные и региональные органы, для объектов своего значения;
- органы местного самоуправления (в Москве с учётом ст. 63);
- физические и юридические лица;
- органы власти, оператор КРТ и лицо с договором о КРТ, для реализации решений о КРТ.
Частные лица выступают в инициативном порядке либо если из-за ПЗЗ участки не используются эффективно, правообладателям причиняется вред, снижается стоимость, не реализуются права и законные интересы граждан. Быть правообладателем именно этого участка закон не требует.
Сильнее выглядит предложение, где показано, какой из этих случаев создаёт действующий регламент и как предложение соотносится с генпланом.
Куда подают предложение в Москве
Предложение подают через mos.ru по Порядку, утверждённому постановлением от 17.05.2018 № 457-ПП. Заявление рассматривает Департамент градостроительной политики, к которому в декабре 2025 года присоединена Москомархитектура.
Что происходит с основанием дальше
Комиссия готовит заключение с рекомендацией внести изменение или отклонить его, затем принимается решение (ч. 4 и 5 ст. 33). Полный комплект документов одобрения не гарантирует, это прямо сказано на mos.ru.
Если за три года после решения застройщик не получил разрешение на строительство (РНС) или уведомление о соответствии для индивидуального жилого или садового дома, вопрос рассматривают повторно (п. 3.5.8 Положения о ГЗК). Прежний регламент могут восстановить, а территорию вернуть в границы КРТ.
Сроки, слушания и обжалование отказов разбираем в соседних статьях.
Как понять, есть ли основание у вашего участка
Сначала проверьте, нет ли нужного ВРИ в регламенте и не ограничивает ли выбор договор аренды. Если вида нет, соотнесите ситуацию с изменением зоны или регламента, несоответствием генплану или изменениями по инициативе города. Заранее учтите плату за ВРИ и три года на РНС.
Если нужно оценить основание для изменения ПЗЗ по вашему участку, оставьте заявку. Её примет профильный специалист по московским градостроительным процедурам.